南方日報訊 (記者/鄭佳欣 實習生/陳浩興)合富置業昨日發佈的上月廣州二手樓市報告顯示,上月廣州二手樓市總體清淡,人氣和交投均不活躍,樓價仍然企穩,二手房套均成交價215設計裝潢萬元,比1月份降3萬元。業內人士預計,3月—“5·1”期間,廣州二手樓市或會逐漸回升,但仍以剛需正常釋放為主,價格穩中有升。
  越秀萬利多製冰機學位房需求提前釋放
  合富標準指數監測陽光家緣二手住宅網簽數銀行利率據顯示,2014年2月廣州二手住宅網簽1433套、12.4萬平方米,環比下降24%。受春節假期、政策觀望加重、部分買家經濟預期謹慎以及房貸收緊等因素影響,當月廣州二手樓市成交清淡,買家入市意願不高,交投節奏放緩。房價方面,2014年2月合富標準二手住宅價格指數(廣州)為182.4點,環比2014年1月上漲0.4%,同比2013年2月上漲14.6%,較基期2008年1月上漲82.4%。
  據合富標準指數數據顯示,2014年2月,首置二手買家的占比仍保持六成左右,為57.2%;而“賣一買一”換房需求則有所釋放,占比為31.8%,較1月略有增加。今年2月份,需求較迫切的首置剛需整體實力西裝外套較以往增強。數據顯示,2014年1月份的均價為22195元/平方米,套均總價為218萬元;2月份均價達22964元/平方米,套均總價為215萬元。其中2014年2月份,天河、海珠、荔灣、越秀等中心六區的成交均價超過2.8萬元/平方米,套均總價約為240萬元。
  值得註意的是,天河、海珠、荔灣等中心區的價格由於鼎曜製冰機較高,升幅明顯放緩;白雲、花都等近郊及外圍的價格有所補漲;黃埔、芳村受地王影響,價格小幅上漲;越秀區的學位房需求提前釋放,2014年以來的價格一直保持升勢,但由於業主惜售心態較重,成交量明顯下降。
  由成交單價的分佈看,1萬元/平方米以下的成交明顯下降,由2013年下半年的一成左右,降至2014年1、2月份的不足5%;2萬元/平方米以上的成交首次突破五成,約占五成五,較2013年下半年的四成五明顯增加。
  預計五一前二手樓市或會逐漸回升
  從各區域看,2月份廣州二手樓市大多較淡靜,主要受春節假期和政策觀望的影響。不過,由於中心區優質物業仍然受到中高端買家的支撐,交投跌幅相對較小;外圍及近郊的降幅較大。由合富標準指數監測廣州陽光家緣二手網簽數據看,2014年1—2月份廣州全市二手住宅網簽3328套,較2013年11—12月減少了33%,其中海珠、越秀、天河等市區的減幅相對較小,基本與大市相當;蘿崗、白雲、花都、芳村、番禺、黃埔等外圍及近郊的減幅較大,基本在四成左右。
  調查顯示,對於物業稅或政策風險,大部分業主仍然較為淡定,心態較平穩,但也有小部分物業較多的業主高位出貨意願增強。在這種狀況下,議價空間略有增大,部分此前高價放盤的業主小幅回調價格。據監測,2月份約有10%的業主小幅回調叫價,較1月份的7%左右略有增加;平均降價幅度為6.9%,此前的5%以下有所加大。通過對最終成交價與放盤價的對比發現,成交價高於放盤價的個案仍然占三成左右,但平均升幅由原來的10%左右回落至不足5%,而業主的議價空間由5%左右增大至本月的7%。
  合富置業首席分析師龍斌表示,3月—“5·1”期間,若政策環境仍然較平穩或調控信號不算強烈,預計市場逐步走出觀望濃厚、交投低迷的機會較大,其中市區部分實力較強的中高端剛需或會率先打破博弈等降價的僵局,入市增加,整體大市或會逐漸恢復。不過,受樓價高企以及信貸收緊的影響,放量的可能性不高,以剛性首置和首改需求的正常釋放為主,月度網簽量大致與2013年的平均水平相當,而價格則以穩中有升為主。  (原標題:中心六區成交均價240萬元/套)
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胡楊林

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